Залоговая база банков растет пропорционально обесцениванию недвижимости. Рынок прикидывает, будут ли финансисты торговать квартирами и офисами должников по бросовым ценам.

Качество кредитных портфелей казахстанских банков продолжает ухудшаться. По данным Агентства по финансовому надзору (АФН), за период с начала года по 1 июля доля стандартных банковских займов снизилась с 43,3 до 31,7%, тогда как доля ссуд, причисленных к категории безнадежных, подскочила с 4,4 до 22,8%. Многие заемщики, лишившись из-за кризиса привычного заработка, не в состоянии платить по банковским счетам. Июльский опрос Нацбанка в рамках исследования состояния кредитного рынка показал, что банки, не надеясь во многих случаях на возврат займов, усилили работу по взысканию залогов с должников. Практически половина банков-респондентов заявили о росте взимания имущества как с компаний, так и с населения. Финансисты считают, что этот тренд сохранится как минимум до конца года. Таким образом, залоговая база банков продолжит разбухать.

Для банков ситуация усугубляется тем, что наряду со снижением платежеспособности заемщиков происходит падение цен на залоговое имущество и прежде всего на недвижимость – как жилую, так и коммерческую. По данным опроса Нацбанка, проблема стала настолько острой, что кредитные организации начали разработку целого комплекса мер по снижению влияния обесценивания залогов на качество ссудного портфеля. В частности, финансисты намерены активнее взыскивать с должников дополнительное имущество в счет кредита.

Растем вниз

Как сообщили журналу «РБК ЦА» в АФН, по состоянию на 1 июля наибольшую долю в структуре банковских займов занимали ипотечные кредиты – 40,5%. Займы под другие виды залогов составляли 39,3%, займы под залог гарантий и поручительств (кроме гарантий и поручительств правительства Казахстана) – 7%, все остальное - беззалоговые займы. В стоимостном выражении на долю заложенной недвижимости приходилось 42,3% общего объема залоговой базы, на прочие виды залогов – 27%, на залоги в виде гарантий и поручительств (кроме гарантий и поручительств правительства) – 27,6%. Между тем ссудный портфель банков за первое полугодие вырос на 11,8%. Будь рыночная конъюнктура благоприятной, обеспечение по новым кредитам также прибавило бы в весе, однако заложенное имущество постоянно удешевлялось, и в результате его совокупная стоимость снизилась на 37,1%.

Тот факт, что на фоне роста долговой базы залоги заметно теряли в цене, демонстрирует ипотечный портфель банков. За первое полугодие объем ипотечных займов вырос на 40,8%, а вот стоимость заложенной недвижимости, которая должна была расти параллельно, увеличилась лишь на 27,6%. Впрочем, о минусе речь пока не идет, так как цена всех залогов превышает долги заемщиков в 2,4 раза. «Рынок недвижимости в настоящее время нестабилен. Обесценивание залогового обеспечения влечет за собой ухудшение качества банковских активов и, соответственно, требует формирования адекватного размера провизий по ним», - отмечают в связи с этим в АФН.

Как рассказал «РБК ЦА» директор департамента по работе с залоговым имуществом Народного банка Евгений Салихов, цены на залоговое имущество падали неравномерно как по регионам Казахстана, так и по секторам и собственно видам залогов. По данным Народного банка, недвижимость дешевела во всех областях страны. Самое крутое пике цены совершили в Алматы и его окрестностях. По подсчетам Народного, жилье на вторичном рынке южной столицы за первое полугодие подешевело на 19%, офисная недвижимость - на 30%. В банке полагают, что такое снижение обусловлено не только спадом деловой активности, но и увеличением предложения вследствие ввода в эксплуатацию большого количества бизнес-центров и офисных помещений. Самое же масштабное падение показали земельные участки, расположенные близ Алматы - с начала года они рухнули в цене на 50%. Переоценка залогового имущества по итогам первого полугодия показала банкирам, что пора задуматься над привлечением дополнительных залогов – на сумму кредитов, не покрытых обеспечением.

Усиливая работу по взысканию залогов и привлекая в счет кредита дополнительное имущество, банки формально правы, но при этом им следовало бы вести максимально гибкую политику в отношении должников, отметила в беседе с «РБК ЦА» глава АФН Елена Бахмутова. «Понятно, что если стоимость залоговой недвижимости резко упала и сегодня не покрывает кредита, первое желание банков – потребовать дополнительный залог. Здесь, конечно, выбор за самим кредитором. Но если он видит, что заемщик может быть перспективен в будущем, почему бы не дать ему послабление по ссуде? Я считаю, банки должны начать активнее реструктурировать долги заемщиков», - подчеркнула г-жа Бахмутова.

Почем фунт залога?

В пользу более лояльного подхода к должникам, попавшим в трудную ситуацию из-за кризиса, свидетельствует еще одна проблема - вялая реализация банковских залогов. Залоговая база банков, которая в тучные времена накапливалась с бешеной скоростью, на аукционах продается слабо. Это подтверждают в АФН. «Процесс реализации залогового имущества, учитывая, что материальное положение большинства казахстанцев ухудшилось, сопровождается невысоким спросом», - говорится в ответе регулятора на запрос журнала «РБК ЦА».

Председатель правления Нурбанка Марат Заиров в беседе с «РБК ЦА» отмечает, что трудности с продажей залоговой базы по адекватной для банков цене продолжаются. «Залоговые квартиры реализуются достаточно сложно. Население их приобретает неохотно. Потенциальные покупатели опасаются, что залоговое имущество может подпасть под судебные разбирательства, а потому люди, которые уже настроились приобрести жилье, предпочитают брать его на вторичном рынке. Хотя цены на аукционах очень привлекательные – банки не заинтересованы хранить жилье у себя на балансе», - рассказывает г-н Заиров.

Однако непопулярность залоговых квартир может быть связана и с более высокой по сравнению с обычным рынком аукционной ценой на них. По данным портала www.kn.kz, в начале августа средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Алматы составляла 1413 долл. При этом в самом дорогом районе города (Медеуском) «квадрат» стоил в среднем 2089 долл., в самом экономичном (Турксибском) – 935 долл. В то же время стоимость жилья, выставленного на отдельных банковских электронных аукционах, составляла в среднем 2000 долл. за «квадрат» (в Медеуском районе - 2800 долл., в Турксибском - 1700 долл.)

Закрома банков переполнены залоговой недвижимостью, рассказывает «РБК ЦА» исполнительный директор Ассоциации оценщиков Казахстана Александр Калинин. «В кредитном портфеле банков на долю займов, выданных под залог недвижимости, приходится более 60%. Залоги у них висят, а вот денег нет», - говорит он. По его прогнозам, тотальное отсутствие ликвидности заставит банки пренебречь сегодняшней дешевизной залогов и постараться-таки вытянуть живые деньги. «Они будут продавать залоговую недвижимость, так как другого выхода не остается. В начале года была надежда на то, что проблемные активы выкупит Фонд стрессовых активов (ФСА), но этого не произошло», - заключает г-н Калинин. Кстати, в середине августа Елена Бахмутова вновь подняла вопрос о необходимости начала работы ФСА. Ссудные портфели банков продолжают терять в качестве, поэтому самое время подумать о распечатывании спасительного фонда, заявила глава АФН, добавив впрочем, что «риски банков фонду передаваться не должны».

Меж двух огней

Избыточным предложением банки могут очень легко подорвать рынок недвижимости, предупреждает заместитель гендиректора агентства KzRating Денис Рыбалкин. По его мнению, за выбросом на продажу большей части залогового жилья незамедлительно последует обрушение цен, в чем банки никак не заинтересованы. «Поэтому я сомневаюсь, что банки начнут активно сбывать заложенные квадратные метры. Какие-то серьезные действия по реализации залогов могут предприниматься лишь в случае дальнейшего ухудшения ситуации в банковской системе, когда ликвидность банкам будет нужна еще острее. Но вероятность такого сценария тоже не очень высока, даже с учетом текущего положения дел. Поступая так, банки еще больше уменьшат тот возврат денег, который они должны были получить по выданным займам», - предполагает г-н Рыбалкин в беседе с «РБК ЦА». У банков, считает эксперт, есть более удачный способ распорядиться неликвидными залогами: по мере их накопления казахстанские банкиры могут пойти на создание специальных структур, которые будут заниматься менеджментом залоговой базы с целью извлечения из нее доходов.

Кстати, такой сценарий уже начинает реализовываться в России. Как сообщил «РБК ЦА» аналитик ИК «Арбат Капитал» Михаил Завараев, для решения проблем с залогами некоторые российские банки создают специальные подразделения. К примеру, Сбербанк обзавелся дочерней структурой «Сбербанк-Капитал». «Непрофильными активами можно попытаться управлять. Допустим, банку достался заложенный по кредиту завод - банк вводит на нем свое управление и ставит задачу выйти в прибыль. Есть незавершенные проекты, которые целесообразно завершить, предоставив дополнительные деньги, и уже потом продать - прежде всего это касается недостроенной недвижимости», - рассуждает аналитик.

По данным г-на Завараева, с обесцениванием залогов сегодня столкнулись банки по всему миру. Зачастую, продолжает он, залоговое имущество реализуется с существенным дисконтом, который может доходить до 50-60% от размера ссуды. «Некоторые заемщики полностью прекращают обслуживание своего долга, и надежд на то, что они в скором будущем возобновят платежи по кредитам, у банков нет. В этих условиях единственный выход для банка – это изъятие залога и его дальнейшая продажа», - рассказывает аналитик. По его информации, число изъятий заложенного имущества значительно выросло в Соединенных Штатах. Наиболее наглядным примером здесь является сегмент ипотечного кредитования. Его доля в общем объеме ссуд, выданных банками США, составляет около 32%. А вот доля ипотечных займов, по которым была проведена реализация имущества в течение I квартала 2009 года, составила 3,85% (для сравнения: в I квартале 2008-го - 2,47%, в I квартале 2007-го - 1,28%).

Впрочем, ситуация на постсоветском пространстве в корне отличается от американской. По словам г-на Завараева, если рынки СНГ столкнулись с практически полной неликвидностью залогов, то банки США могут легко заполучить живые деньги, пусть и при продаже с дисконтом. «Разница в положении тех и других заключается в том, что банку нужны именно деньги. Вкладчику банка или иным его кредиторам абсолютно неинтересно, что вместо возвращенных кредитов на балансе у банка висят залоги. Им нужны деньги. Соответственно, при определенных условиях у банков могут возникнуть серьезные проблемы с ликвидностью, которые в конечном итоге могут привести их к краху», - говорит эксперт.

Как оказалось, казахстанские банки не первыми задумались и о привлечении дополнительных залогов. Похожая тенденция, по информации г-на Завараева, наблюдается в России. Там финансисты начинают менять правила игры по новым кредитам, требуя двух- или трехкратного обеспечения по займу. Однако, считает аналитик, это не решает проблему обесценивания залогов. «Задирая залоговую планку, банки стремятся сильнее обезопасить себя в случае невозврата кредита. Но, с другой стороны, реализация большего числа залогов в конечном итоге может привести к дальнейшему удешевлению заложенного имущества», - указывает г-н Завараев.

По Горькому или по Сусанину?

Тем временем отдельные высокопоставленные чиновники советуют гражданам не затягивать решение квартирного вопроса. 1 августа аким Алматы Ахметжан Есимов заявил, что «желающим приобрести жилье необходимо определяться уже сейчас, не ожидая ценового дна, которое уже давно наступило». Простым смертным остается только гадать, что кроется за словами акима - отеческая забота о пастве или желание реанимировать рынок недвижимости методом «искусственного дыхания». Инвестиционный скепсис здесь вполне уместен, ведь поддержка строительной отрасли – дело государственной важности, в которое вбухано 360 млрд тенге из Нацфонда, а потому пророчить дальнейшее падение цен на жилье чиновникам не с руки. О том, какие прогнозы на этом рынке выгодны власти, красноречиво свидетельствует судьба топ-менеджера Сбербанка Алексея Чувина, в начале лета заявившего, что осенью цены на недвижимость в России окончательно рухнут, поскольку банки будут вынуждены распродавать объекты, безнадежно провисающие у них на балансе. Чувина уволили, а история выдалась чересчур уж громкая, чтобы о ней не узнали в Казахстане.

Мнения опрошенных «РБК ЦА» профучастников рынка и экспертов по поводу того, насколько объективны прогнозы Есимова, разделились. «Это взвешенное заявление, совет человека, владеющего информацией, своеобразная подсказка людям, - полагает председатель совета директоров финансово-промышленной группы Atameken Holding Узакбай Айтжанов. - В данный момент ценовое предложение находится на уровне себестоимости. Это дно. Дешевле нет смысла ни строить, ни продавать». В отдельных случаях, допускает собеседник, цены могут пойти вниз, но это будут лишь эпизоды. «Демпинговать будут лишь те, кому срочно нужны деньги. Однако принимать эти эпизоды за основной тренд нельзя», - говорит г-н Айтжанов. Ему вторит президент агентства недвижимости Almaty Real Estate Зухра Назарова. «По ощущениям, злополучное дно все-таки пройдено, цены больше не падают. Кроме того, не надо забывать о факторе отложенного спроса. Все те люди, которые продолжают ждать дальнейшего снижения цен и которым действительно нужно жилье, на фоне разговоров об оздоровлении рынка могут решиться на покупку», - отмечает она.

Директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов предполагает, что заявление акима могло базироваться на некоей достоверной инсайдерской информации. С другой стороны, оговаривается он, демонстрация оптимизма – прерогатива любого госслужащего. «Тем более что Алматы – это город, в экономике которого строительство и операции с недвижимостью занимали и занимают весомую долю», - подчеркивает он. Возможно также, продолжает собеседник, что выводы Есимова основаны на июльской вспышке потребительской активности. Однако этот всплеск на рынке недвижимости, добавляет г-н Алферов, скорее был вызван сугубо субъективными факторами, а точнее, «нервным срывом» потенциальных покупателей. «Речь о той категории людей, которая устала от многомесячного ожидания пресловутого дна и расценила приобретение по июльской цене как рациональное. Большинство этих лиц нуждались в улучшении жилищных условий и располагали деньгами, но пребывали в выжидательной позиции на протяжении года или двух. С другой стороны, нынешние цены объективно привлекательнее по сравнению с пиком 2007-го. С момента наступления кризиса цены на недвижимость упали более чем вдвое», - рассуждает эксперт.

Прогнозируемая осенняя волна кризиса может вызвать к жизни два противоположных сценария развития рынка недвижимости, считает г-н Алферов. При первом - удар по платежеспособному спросу заставит цены на жилье падать и дальше. При втором - психологический шок увеличит объем вложений в недвижимость как в наиболее надежное инвестиционное убежище. «Второй сценарий более вероятен в случае новых негативных событий в банковской системе и малопредсказуемого движения валютных курсов», - поясняет эксперт. В любом случае, отмечает он, вложения в недвижимость еще долго будут в фаворе у казахстанцев. «В условиях нестабильности курса валют, ограниченности инструментов капиталовложения, неработающего фондового рынка и при высокой степени риска в бизнесе, недвижимости в нашей стране еще не один десяток лет суждено оставаться ключевым объектом инвестиций для широких слоев населения», - резюмирует г-н Алферов.

Дно нам только снится

Но если с точки зрения профучастников рынка стакан наполовину полон, то независимые аналитики жидкость в нем различают с трудом. Рынок недвижимости своего дна еще не достиг, убежден исполнительный директор Ассоциации оценщиков Александр Калинин. В настоящий момент на рынке нет ни одной серьезной причины, чтобы ожидать остановки падения цен и тем более их роста, подчеркивает он. «Чиновники говорят об оживлении рынка недвижимости, но это не так. Потеплело лишь в строительном секторе, да и то за счет траншей из Нацфонда. Подобные заявления – это неуклюжие попытки хоть как-то расшевелить рынок. Но людям сейчас не до покупок квартир, перед ними стоит одна задача – выжить», - полагает эксперт. По его оценке, рынок недвижимости будет находиться в стрессовом состоянии еще год-полтора, и все это время цены продолжат падать. «В течение полугода жилье может подешеветь на 20%, коммерческая недвижимость – на 15%», - прогнозирует г-н Калинин.

По мнению экономиста Каната Берентаева, цены на жилье значительно превышают платежеспособный спрос населения, а потому до ценового дна здесь еще далеко. «Заявление акима Алматы о том, что дно уже пройдено, – это попытка искусственно подогреть интерес граждан к рынку первичного жилья, вот только у большинства казахстанцев отсутствуют фишки для участия в этой игре. Если правительство перестанет искусственно сдерживать падение цен в угоду фирмам-застройщикам и спекулянтам, квадратные метры будут дешеветь еще на протяжении нескольких лет – до тех пор, пока стоимость жилья не придет в соответствие с реальным платежеспособным спросом. По моей оценке, для достижения такого баланса цены должны снизиться в 2-3 раза от нынешнего уровня», - заключил г-н Берентаев.

Жилье в Казахстане будет дешеветь до 2011 года, прогнозируют аналитики ATFBank Research. «В 2008 году началось замедление жилищного строительства, и, несмотря на внушительную поддержку государства, рост восстановится только к концу 2010-го. Цены резко пошли вниз с 2007-го по 2008 год, и мы ожидаем их дальнейшего снижения до 2011 года, то есть до тех пор, пока в Казахстане не возобновится ускоренный экономический рост и не пройдет глубокая перестройка банковского и строительного секторов», - отмечается в отчете аналитиков. В ATFBank Research рассчитывают на стремительное оживление рынка благодаря повышению доступности квадратных метров с 2011 года: по мнению аналитиков, рост цен на жилье будет заметно отставать от роста доходов, в то же время строительные компании восстановят финансовое состояние и будет возобновлено ипотечное кредитование.




Айгуль Кисыкбасовa, «РБК ЦА»